פסק-דין בתיק ע"א 3467-09-10

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא (כב' השופט א' ד' גולדס, סג"נ), מיום 16.5.10 (ת"א 1127/05), שבו דחה בית המשפט את תביעת המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אפק (להלן: "המערערת" או "הוועדה המקומית"), וקיבל תביעה שכנגד שהגישו המשיבות, שמאיות מקרקעין במקצוען, באופן שחייב את הוועדה המקומית לשלם למשיבות, בגין עריכת שומת מקרקעין, שכר טרחה בסכום של 479,062 דולר ארה"ב בצירוף מע"מ, כשסכום זה כולל את המקדמה שקיבלו המשיבות בסכום של 703,314 ש"ח בצירוף מע"מ.

השאלה לדיון

העניין שעמד לדיון בבית משפט קמא היה שאלת שיעור שכר הטרחה המגיע למשיבות בגין הכנת שומה לצורכי היטל השבחה, בקשר עם תוכנית ממ/במ/4100 שעניינה בחטיבת קרקע בסביון שעליה הוצע לבנות כ-290  דירות צמודות קרקע (להלן: " התוכנית"). השאלה שהונחה לפתחו של בית משפט קמא ועומדת לדיון בערעורים אלו היא מהו ההסכם המחייב שנקשר בין הצדדים בעניין שכר הטרחה? האם הצעת המחיר שנתנו המשיבות בשנת  2001 לוועדה המקומית בטרם עריכת השומה בסכום של 13,500 $, או סיכום שאליו הגיעו בשנת 2003, לאחר עריכת השומה, לשכר ששיעורו פי 35 ויותר?

רקע עובדתי

בשנת 2001, לאחר שהתוכנית הופקדה, ובטרם אושרה, פנתה מזכירת הוועדה המקומית, גב' ארזה קרי-זה (להלן: " מזכירת הועדה"), לשלושה שמאים כדי לקבל מהם הצעות להכנת שומת היטל השבחה עבור קרקע בסביון. ביום 20.9.01 הגישו המשיבות את הצעתן שבה נקבו בסכום של 13,500 דולר כשכר טרחתן עבור " שומת היטל השבחה עבור הבנייה החדשה בסביון", מבלי שציינו כי מדובר בתוכנית (להלן: " הצעת 2001"). בצד ההצעה לשומת התוכנית, פירטו המשיבות בהצעתן גם הצעה אחרת לשכר טרחה בסכום של 2,600 דולר, עבור שומה לקרקע הידועה כמתחם "הארגז", בשטח של כ- 196 דונם, בבאר יעקב. בהצעתן הוסיפו המשיבות: " העבודה כוללת ביצוע שומות היטל השבחה, פגישות וניהול מו"מ עם שמאי נגדי, ישיבות בייצוג בוועדה מול שמאי מכריע, במידה ויתמנה ו/או כל הדרוש עד לסיום הטיפול בנדון". שני השמאים האחרים, הגב' פנינה אבן חן  ומר גד נתן, שהתבקשו אף הם ליתן הצעת מחיר למערערת, הציעו כל אחד שכר טרחה בסכום של 15,000 דולר עבור השומה לתוכנית.

בהצעת 2001 של המשיבות לא צויין מספר התוכנית או זהות המקרקעין, אלא "הבנייה החדשה בסביון". לעומת זאת, שני השמאים האחרים פרטו בהצעותיהם כי מדובר בשומת היטל השבחה לתוכנית דנן, הכוללת סך הכול 292 דירות (הצעת השמאית אבן חן מיום 23.9.01, הצעת השמאי ד"ר גד נתן מיום 24.9.2001).

המשיבות ערכו את השומה נושא מתחם הארגז וקיבלו את שכרן על פי הצעתן (עדות תמר אברהם, פרוטוקול מיום 23.12.07, עמ' 21-20). הוועדה המקומית לא ביקשה באותו זמן את הכנת השומה, נושא הצעת 2001 והצעות השמאים האחרים, שהתוכנית שלגביה הייתה אמורה להיערך  טרם אושרה.

בחודש פברואר 2003, לאחר שאושרה התוכנית, פנתה מזכירת הוועדה אל המשיבות בבקשה לערוך את השומה  לתוכנית. המשיבות ערכו את השומה ומסרו אותה למערערת ביום 21.5.03.

ביום 1.6.03, לאחר שערכו והגישו את השומה, נפגשו המשיבות ביוזמתן עם יו"ר הוועדה, מר וידרריו, וכפי שקבע בית משפט קמא נכחה באותה פגישה גם היועצת המשפטית של הוועדה. בפגישה ביקשו המשיבות לשלם להן שכר טרחה בגין הכנת השומה בשיעור של 2 אחוזים משווי שומת היטל ההשבחה. התוצאה של אותה פגישה הייתה שיו"ר הוועדה אישר למשיבות תשלום שכר טרחה בשיעור של 1.5 אחוזים משווי השומה הסופית של היטל ההשבחה שיקבע השמאי המכריע.

לא נערך פרוטוקול של הפגישה, אך בו ביום שלחו המשיבות מכתב ליו"ר הוועדה שכותרתו: " סיכום שכר טרחה - היטל השבחה תוכנית ממ/במ/4100, סביון", שבו נכתב, בין היתר:

" שכר טרחתנו כפי שהוסכם עבור חוות הדעת, בהתבסס על התעריף המקובל אשר הומלץ בזמנו ע"י לשכת שמאי המקרקעין יהיה כמפורט להלן.

1.  שכר טרחה                                             2% מסכום ההיטל הסופי אשר יסוכם.

2. הנחה לוועדה המקומית בשיעור 25%    0.50%.

3. שכר טרחה לאחר הנחה -                      1.50% מסכום ההיטל הסופי".

בשולי המכתב מופיע כיתוב, בחתימת מר וידרריו, " שירי זה מה שסיכמנו" ובצידו סימן שאלה שנמחק בדיו.

במכתב נוסף, שכתבו המשיבות באותו יום, ושאותו צרפו למכתב סיכום שכר הטרחה, הן ביקשו לקבל מקדמה על חשבון שכר הטרחה בשיעור 15 אחוזים " כמוסכם, מסך כל שכר הטרחה על פי השומה המקורית". יו"ר הוועדה אישר את תשלום המקדמה וזו שולמה לפי ערך של 158,297 דולר כולל מע"מ, סכום בשקלים של 703,314 ש"ח.

ביום 13.8.03 הוציא השמאי המכריע את שומתו שבה שם את שווי היטל ההשבחה בסכום של 31,937,500 דולר ארה"ב.  שכר טרחתן של המשיבות הנגזר מסכום זה, על פי הסיכום מיום 1.6.03 שאליו הגיעו עם מר וידרריו, הוא 479,062 דולר ארה"ב בצירוף מע"מ (סכום בשקלים של 2,588,480 ש"ח).

ביום 18.12.03 פנו המשיבות וביקשו את תשלום יתרת שכר הטרחה, אשר בצירוף מע"מ הגיעה ל- 1,885,166 ש"ח (לאחר ניכוי המקדמה).

הוועדה המקומית, במכתב מיום 25.4.04, ביקשה מהמשיבות להבהיר את הדרישה וציינה כי זו אינה עולה בקנה אחד עם הצעת המשיבות בשנת 2001 לשכר טרחה בסכום של 13,500 דולר, ואף אינה מתיישבת עם תעריף לשכת השמאים.